Berapa pajak yang harus disiapkan saat membeli rumah dari developer? Jika membeli tanah lalu membangun rumah sendiri, apakah tetap ada PPN?
Untuk rumah baru dari developer, periksa Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan kelayakan mendapat fasilitas PPN ditanggung pemerintah. Jika membeli tanah lalu membangun sendiri, hitung BPHTB pada saat perolehan tanah dan periksa secara terpisah apakah pembangunan memenuhi syarat PPN Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS). JDIH Kementerian Keuangan
1. Pajak Saat Membeli Rumah dari Developer
PPN rumah baru umumnya setara 11% dari harga jual
Untuk rumah baru nonmewah yang dijual oleh developer berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), PPN pada umumnya setara dengan 11% dari harga jual sebelum PPN. Perhitungannya menggunakan tarif 12% dikalikan dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 dari harga jual. Sebagai contoh, untuk rumah seharga Rp1 miliar sebelum pajak, PPN normalnya Rp110 juta. Perlakuan dapat berbeda untuk rumah yang memenuhi syarat pembebasan PPN atau hunian yang tergolong mewah. PMK Nomor 90 Tahun 2025 · PMK Nomor 60 Tahun 2023. jdih.kemenkeu.go.id
Sebelum membayar uang muka, minta developer merinci harga jual sebelum PPN, PPN normal, bagian PPN yang ditanggung pemerintah, dan PPN yang harus Anda bayar. Jika penawaran mencantumkan harga all-in, minta rincian tertulis untuk melihat apakah BPHTB, biaya akta, administrasi KPR, dan biaya lain sudah masuk.
PPN ditanggung pemerintah untuk pembelian rumah pada 2026
Pada 2026, pemerintah menanggung 100% PPN atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar. Fasilitas berlaku untuk satu unit per orang pribadi dalam program 2026 dan bergantung pada pemenuhan syarat transaksi. jdih.kemenkeu.go.id
Sebelum memasukkan insentif ke anggaran pembelian, konfirmasikan hal berikut kepada developer.
- Status unit. Unit baru, siap huni, memiliki kode identitas rumah, dan pertama kali diserahkan oleh developer PKP yang membangunnya.
- Tanggal pembayaran pertama. Uang muka atau cicilan pertama dibayar paling cepat 1 Januari 2026.
- Jadwal akta dan serah terima. Pastikan jadwal AJB atau PPJB lunas di hadapan notaris dan serah terima fisik memenuhi ketentuan periode 1 Januari sampai 31 Desember 2026.
- Dokumen fasilitas. Minta konfirmasi penerbitan faktur pajak, kode identitas rumah, serta pendaftaran berita acara serah terima oleh developer. jdih.kemenkeu.go.id
Simulasi PPN pembelian rumah seharga Rp3 miliar sebelum PPN
| Komponen | Perhitungan | Jumlah |
|---|---|---|
| PPN normal | 11% × Rp3.000.000.000 | Rp330.000.000 |
| PPN ditanggung pemerintah | 11% × Rp2.000.000.000 | Rp220.000.000 |
| PPN yang dibayar pembeli jika semua syarat terpenuhi | Rp330.000.000 − Rp220.000.000 | Rp110.000.000 |
Pembelian melalui KPR juga dapat memenuhi syarat. Untuk menelaah transaksi KPR, periksa tanggal uang muka, pencairan kredit ke developer, dan serah terima unit. Lampiran peraturan memuat contoh penghitungan untuk pembayaran melalui KPR. PMK Nomor 90 Tahun 2025 dan lampiran simulasi. jdih.kemenkeu.go.id
Jika penawaran developer belum memperlihatkan penghitungan PPN atau dokumen pendukung fasilitas, Anda dapat membawa penawarannya untuk ditelaah sebelum menandatangani perjanjian. Layanan Perpajakan Kantor Akuntan Publik Muchammad Nasran. Audit & Business Advisory
BPHTB merupakan kewajiban pembeli
BPHTB adalah pajak daerah atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam jual beli, dasar penghitungan pada umumnya adalah harga transaksi. Jika harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan untuk PBB pada tahun perolehan, dasar yang digunakan adalah NJOP. Tarif ditetapkan pemerintah daerah, dengan batas paling tinggi 5%. Untuk perolehan hak pertama di daerah tempat BPHTB terutang, pengurang yang disebut NPOPTKP ditetapkan paling sedikit Rp80 juta. jdih.kemenkeu.go.id
Sebagai ilustrasi, jika dasar pengenaannya Rp3 miliar, tarif daerah 5%, dan NPOPTKP Rp80 juta, estimasi BPHTB adalah Rp146 juta, yaitu 5% × (Rp3 miliar − Rp80 juta). Dengan PPN Rp110 juta pada simulasi sebelumnya, total kedua pajak yang perlu disiapkan pembeli menjadi Rp256 juta, di luar harga rumah dan biaya transaksi lainnya.
Untuk properti di wilayah Malang, konfirmasikan apakah alamatnya masuk Kota Malang, Kabupaten Malang, atau Kota Batu. Gunakan ketentuan pemerintah daerah tempat properti berada. Tanyakan juga kapan BPHTB terutang dan kapan harus dibayar, terutama jika transaksi menggunakan PPJB sebelum AJB. UU Nomor 1 Tahun 2022, Pasal 44–49 · PP Nomor 35 Tahun 2023. jdih.kemenkeu.go.id
PPh final pengalihan merupakan kewajiban penjual
Tarif PPh final pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada umumnya 2,5% dari nilai bruto pengalihan. Pihak yang memperoleh penghasilan dari penjualan, yaitu penjual, berkewajiban memenuhi pajak tersebut. Tarif khusus dapat berlaku untuk transaksi tertentu. Jika penawaran mencantumkan pos “pajak penjual” sebagai biaya yang dibebankan kepada Anda, minta developer menjelaskan dasar pembebanan dalam perjanjian dan pengaruhnya terhadap jumlah yang harus dibayar. PP Nomor 34 Tahun 2016. jdih.kemenkeu.go.id
2. Pajak Saat Membeli Tanah dan Membangun Rumah Sendiri
Pisahkan transaksi pembelian tanah dan pembangunan
Jika Anda membeli kavling untuk membangun rumah, BPHTB dapat timbul ketika Anda memperoleh hak atas tanah tersebut. Setelah pembangunan dimulai, periksa ketentuan PPN KMS berdasarkan karakteristik bangunan dan biaya proyek. Biaya perolehan tanah dikeluarkan dari dasar penghitungan PPN KMS. UU Nomor 1 Tahun 2022 · PMK Nomor 11 Tahun 2025. jdih.kemenkeu.go.id
Kapan pembangunan rumah dikenai PPN KMS?
PPN KMS dapat berlaku untuk pembangunan baru atau perluasan bangunan lama di luar kegiatan usaha atau pekerjaan pihak yang membangun sendiri, dengan hasil yang digunakan sendiri atau pihak lain. Ketentuannya mencakup bangunan yang melekat secara tetap, digunakan sebagai tempat tinggal atau tempat usaha, dan memiliki luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m². Ukuran yang diperiksa adalah luas bangunan yang dibangun. Untuk rumah bertingkat, periksa luas seluruh lantai yang termasuk dalam proyek. Tahapan pembangunan dengan jeda paling lama dua tahun diperlakukan sebagai satu kesatuan kegiatan. PMK Nomor 81 Tahun 2024, Pasal 323. jdih.kemenkeu.go.id
Sebagai contoh, rumah dua lantai dengan luas bangunan 110 m² di lantai bawah dan 110 m² di lantai atas memiliki luas bangunan 220 m². Proyek ini memenuhi ambang luas. Kewajiban PPN KMS kemudian ditentukan dengan memeriksa kriteria lainnya dan cara pekerjaan pembangunan dilaksanakan.
Cara menghitung dan menyetor PPN KMS
Jika seluruh kriteria terpenuhi, tarif efektif PPN KMS adalah 2,2% dari biaya pembangunan pada setiap masa pajak. Rumusnya adalah 20% × 11/12 × 12% × biaya pembangunan. Catat biaya material, upah tukang, dan pengeluaran pembangunan lainnya setiap bulan sampai proyek selesai. Penyetoran pada umumnya dilakukan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir. PMK Nomor 11 Tahun 2025 beserta perubahannya · PMK Nomor 81 Tahun 2024. www.jdih.kemenkeu.go.id
Simulasi pembangunan rumah 240 m² dengan biaya pembangunan Rp800 juta
| Pengeluaran | Nilai | PPN KMS |
|---|---|---|
| Pembelian tanah | Rp500.000.000 | Di luar dasar penghitungan |
| Biaya pembangunan bulan pertama | Rp300.000.000 | Rp6.600.000 |
| Biaya pembangunan bulan kedua | Rp500.000.000 | Rp11.000.000 |
| Total estimasi PPN KMS | Rp17.600.000 |
Bagaimana jika rumah dibangun oleh kontraktor?
Periksa kontrak, tagihan, dan faktur pajak untuk mengetahui pekerjaan apa saja yang tercakup dan apakah PPN atas pekerjaan pembangunan dipungut sesuai ketentuan. Jika pihak yang membangun tidak memungut PPN, periksa kembali apakah proyek memenuhi kriteria KMS. Pemilik dapat dikecualikan dari tanggung jawab pembayaran PPN KMS jika dapat memberikan data yang benar mengenai pihak yang membangun, paling sedikit identitas dan alamat lengkapnya. Untuk kontrak yang memisahkan pembelian material dari pekerjaan konstruksi, periksa cakupan masing-masing tagihan dan bukti pajaknya. PMK Nomor 81 Tahun 2024, Pasal 323 ayat (7)–(9). jdih.kemenkeu.go.id
Jika pembangunan dilakukan oleh perusahaan, pencatatan terpisah antara biaya tanah, biaya pembangunan, dan pajak memudahkan pemeriksaan dokumen serta penyusunan laporan keuangan. Layanan Akuntansi dan Pelaporan Keuangan Kantor Akuntan Publik Muchammad Nasran. Audit & Business Advisory
3. Dokumen yang Perlu Disiapkan Sebelum Transaksi
| Jika membeli rumah dari developer | Jika membeli tanah dan membangun sendiri |
|---|---|
| Penawaran harga dan rincian PPN, BPHTB, serta biaya lainnya | Dokumen perolehan tanah dan penghitungan BPHTB |
| Jadwal uang muka, cicilan, pencairan KPR, dan serah terima | Gambar bangunan, rincian luas per lantai, dan jadwal pembangunan |
| Draf PPJB atau AJB dan konfirmasi fasilitas PPN DTP | Rencana anggaran biaya serta kontrak dan identitas kontraktor |
| Faktur pajak dan berita acara serah terima saat tersedia | Tagihan, faktur pajak, dan bukti pembayaran material serta upah per bulan |
Konsultasi Pajak Properti dengan Kantor Akuntan Publik Muchammad Nasran
Kantor Akuntan Publik Muchammad Nasran di Malang menyediakan layanan perpajakan, akuntansi, dan konsultasi bisnis. Untuk menelaah transaksi pembelian rumah, siapkan penawaran developer dan jadwal pembayaran. Untuk proyek pembangunan, siapkan gambar luas bangunan, rencana anggaran biaya, dan kontrak pekerjaan. Dokumen tersebut membantu mengidentifikasi pajak yang relevan, dasar penghitungan, dan bukti yang perlu disimpan. Hubungi Kantor Akuntan Publik Muchammad Nasran. Audit & Business Advisory
Layanan terkait untuk developer dan perusahaan properti
- Untuk menelaah anggaran proyek, proyeksi arus kas, dan kebutuhan pendanaan pembangunan. Konsultasi Manajemen dan Bisnis. Audit & Business Advisory
- Untuk mengevaluasi pengendalian atas pembayaran kontraktor, persetujuan biaya, dan kelengkapan dokumen proyek. Risiko dan Pengendalian. Audit & Business Advisory
- Untuk menyusun atau memperbaiki alur kerja pembelian, pembayaran, dan pengarsipan dokumen proyek. Transformasi Proses Bisnis. Audit & Business Advisory
- Untuk kebutuhan audit laporan keuangan perusahaan atau perikatan asurans yang disepakati sesuai kebutuhan. Audit dan Asurans. Audit & Business Advisory
